【城市更新】自主更新，城市更新的方向 案例之二，香港“需求主导重建”城市更新模式

撰文：

麦夏彦  中山大学城市化研究院

郑莎莉  中山大学地理科学与规划学院

李敏胜  广州中大城乡规划设计研究院有限公司

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　　香港的“需求主导重建”项目可总结为业主提出，政府建设。“需求主导重建”由业主由于居住房屋破旧而联合提请政府进行更新的渠道。政府核准相关条件后，以7年楼的价格向业主购买房屋而新建楼房。新建楼房建筑面积与原楼房建筑面积大致相等，原业主有优先以市场价格购买更新楼房单元的权利，也可选购政府统一建造的安置房。

　　与土地招拍挂的开发商推动更新模式的区别主要在两点。其一，并非以最大化营利为目的，新建楼房建筑面积与原楼房建筑面积大致相等，维持原有空间肌理的更新。 其二，以改善居住条件为目的，进行楼宇更新

　　实现以上两个目的的机制和主体支撑。在机制方面，由业主提出，政府审核，形成“有渠道，有准则，有标准”的做法。在主体方面，以政府为运作主体的居改居项目，保证不过度开发 。

　　具体操作流程主要包括以下四个阶段：

一、提出申请及资格审核阶段 

　　1. 业主联合提交申请：首先需要联合业主提交重建改造的申请

　　2. 第一阶段社会影响评估确定是否入选：随后市建局进行评估和遴选，进行第一阶段的社会影响评估，重点了解项目地块内居民的民生状况，并通过面谈访问、咨询、小区实地考察及问卷调查方式了解重建方案对小区居民和商户造成的影响，以决定项目是否入选。

二、确定入选，进入有条件收购方案调研评估阶段

　　1. 人口冻结调查：项目将公开公示2个月，期间需对项目地块进行人口冻结调查，主要确定楼宇的使用情况、楼宇住户人数等基本信息，为后续补偿方案提供人口数据信息。

　　2. 第二阶段社会影响评估：为了深入了解重建项目对特定群体的影响，开展的第二阶段社会影响评估主要以聚焦小组的方法评估受该项目更新计划影响较大的居民群体。社会影响评估结束后，为了回应业主的相关疑问和困惑，市建局以开展简报会的形式与业主进行沟通。

三、市建局提出方案建议、发展局审批、居民表决

　　1. 提出“有条件收购”，并呈批：随后，市建局发出“有条件收购建议”，同时，市建局将项目呈交给发展局局长审批

　　2. 出示公告并表态同意方案：如若75天内，80%以上的业主同意收购，且一年内，发展局局长未驳回项目，则项目进入收购及补偿阶段。此前过程中任何一个先决条件不能满足，该项目都会停止。

四、进入收购赔偿程序

　　当项目进入收购和补偿阶段后，政府需要对住宅业主和租客、商铺业主及租客进行收购赔偿，并由政府主导项目重建。

香港“需求主导重建”项目工作流程

成功案例：

万安街/大角咀道需求主导重建项目

　　项目为需求主导重建项目, 项目于2016年12月16日刊宪公布。需求主导重建项目的推行必须先符合两个先决条件；其中一个先决条件是在市建局发出「有条件收购建议」日期起计的75日内 ，该项目内的每个地段有不少于80%的不分割份数业权的业主接受市建局的「有条件收购建议」及签署有关具有法律约束力的买卖合约（该先决条件）。

　　市建局于2017年2月24日向所有受影响业主发出「有条件收购建议」。直至2017年5月10日下午5时为止，即该先决条件的75日届满期限，该项目的业主未能符合该先决条件。因此, 市建局不会进一步推行项目。

　　有关终止项目的决定已于2017年5月19日刊宪公布。

　　市建局已通知所有已签署买卖合约的业主，有关项目已终止的决定，并与他们签订取消合约。

资料来源：香港市区重建局网站 https://www.ura.org.hk/sc

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